Immobilienpreise, Bauzinsen und Bodenrichtwerte werden häufig in einen Topf geworfen. Dabei beschreiben sie völlig unterschiedliche Dinge.

Besonders interessant wird es, wenn die Finanzierungskosten steigen: Kann der Wert einer Immobilie sinken, obwohl der Bodenrichtwert gleich bleibt oder sogar steigt?

Die kurze Antwort lautet: Ja.

Denn der Wert einer Immobilie hängt nicht allein vom Grundstück ab und ein höherer Bodenrichtwert bedeutet nicht automatisch, dass auch das gesamte Haus entsprechend mehr wert ist.

Warum steigende Zinsen Immobilienpreise beeinflussen können

Die meisten Immobilien werden zumindest teilweise finanziert.

Dadurch entscheidet nicht nur der Kaufpreis darüber, ob sich jemand eine Immobilie leisten kann, sondern vor allem die monatliche Belastung.

Ein vereinfachtes Beispiel:

400.000 € Darlehen

Bei 2 % Zins + 2 % Tilgung ergibt sich zunächst eine monatliche Rate von rund:

1.333 €

Bei 4 % Zins + 2 % Tilgung:

2.000 €

Der Kaufpreis der Immobilie hat sich dabei überhaupt nicht verändert – die monatliche Belastung jedoch um rund 667 €.

Genau darin liegt ein wesentlicher Zusammenhang zwischen Zinsniveau und Immobilienmarkt.

Wenn Käufer für die gleiche Immobilie monatlich deutlich mehr aufbringen müssen, können sich weniger Haushalte den bisherigen Kaufpreis leisten.

Die Folge kann sein:

Die Nachfrage sinkt oder Käufer können nur noch niedrigere Kaufpreise finanzieren.

Die Deutsche Bundesbank führt die Finanzierungskosten von Wohnungsbaukrediten daher auch als einen wichtigen finanzwirtschaftlichen Indikator für den Wohnimmobilienmarkt.

Bedeutet ein höherer Zins automatisch einen niedrigeren Immobilienwert?

Nein.

So einfach funktioniert der Immobilienmarkt nicht.

Der Zinssatz ist lediglich einer von vielen wertbeeinflussenden Faktoren.

Auch folgende Punkte spielen eine erhebliche Rolle:

• Lage
• Angebot und Nachfrage
• Grundstücksgröße
• Gebäudezustand
• Energieeffizienz
• Modernisierungsbedarf
• erzielbare Mieten
• Bevölkerungsentwicklung
• Neubauangebot
• Einkommen der Käufer
• allgemeine wirtschaftliche Entwicklung

In einer Region mit sehr knappem Immobilienangebot können Preise deshalb trotz höherer Finanzierungskosten stabil bleiben oder sogar steigen.

In einer Region mit schwächerer Nachfrage können steigende Zinsen dagegen deutlich stärkere Auswirkungen haben.

Besonders deutlich wird der Effekt bei Kapitalanlageimmobilien

Bei vermieteten Immobilien spielt zusätzlich die erzielbare Rendite eine wichtige Rolle.

Wenn sichere oder risikoärmere Anlagen wieder höhere Zinsen bieten und gleichzeitig Immobilienfinanzierungen teurer werden, erwarten Investoren häufig ebenfalls eine höhere Rendite aus einer Immobilie.

Das kann sich auf den wirtschaftlich tragfähigen Kaufpreis auswirken.

Vereinfacht gesagt:

Je höher die vom Markt geforderte Rendite, desto geringer kann bei gleichem Ertrag der wirtschaftliche Immobilienwert ausfallen.

Deshalb spielen beispielsweise Liegenschaftszinssätze bei der Bewertung von Ertragsimmobilien eine wichtige Rolle.

Und was ist dann der Bodenrichtwert?

Hier entsteht besonders häufig ein Missverständnis.

Ein Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihrer Immobilie.

Nach § 196 Baugesetzbuch handelt es sich um einen durchschnittlichen Lagewert des Bodens, der auf Grundlage der Kaufpreissammlung durch die Gutachterausschüsse ermittelt wird.

Dabei wird in bebauten Gebieten sogar unterstellt, dass das Grundstück unbebaut wäre.

Ein Bodenrichtwert von beispielsweise

350 €/m²

bedeutet deshalb nicht automatisch:

500 m² Grundstück × 350 €/m²

= 175.000 € exakter Grundstückswert

Und erst recht bedeutet es nicht, dass Grundstück und Gebäude zusammen diesen Wert besitzen.

Der Bodenrichtwert ist vielmehr ein wichtiger Orientierungswert.

Warum der tatsächliche Grundstückswert vom Bodenrichtwert abweichen kann

Zwei Grundstücke innerhalb derselben Bodenrichtwertzone können trotz identischem Bodenrichtwert unterschiedlich wertvoll sein.

Beispielsweise aufgrund von:

• Grundstückszuschnitt
• Größe
• Bebauungsmöglichkeiten
• Erschließungszustand
• Lage innerhalb der Straße
• Lärm
• Ausrichtung
• Topografie
• Altlasten
• Wegerechten oder Dienstbarkeiten
• Baulasten
• tatsächlichem Entwicklungszustand

Der Bodenrichtwert beschreibt also zunächst ein typisiertes Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer bestimmten Zone.

Warum reagieren Bodenrichtwerte nicht sofort auf steigende Zinsen?

Das ist ein weiterer wichtiger Punkt.

Immobilienangebote können sich innerhalb weniger Wochen verändern.

Bodenrichtwerte dagegen werden aus tatsächlich abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen und Kaufpreissammlungen abgeleitet und beziehen sich auf einen bestimmten Stichtag.

Nach § 196 BauGB sind sie grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, sofern keine häufigere Ermittlung vorgesehen ist.

Dadurch kann eine Situation entstehen wie:

Finanzierungszinsen steigen → Nachfrage verändert sich → Kaufpreise reagieren → Bodenrichtwert zeigt zunächst weiterhin den bisherigen Wert.

Das ist kein Widerspruch.

Es bedeutet lediglich, dass unterschiedliche Kennzahlen mit unterschiedlichen Methoden und Stichtagen arbeiten.

Der wichtige Aha-Moment

Man kann deshalb folgende Situation haben:

Bodenrichtwert: +5 %

und gleichzeitig:

Marktwert des bebauten Grundstücks: unverändert oder sogar niedriger.

Warum?

Vielleicht ist der Boden tatsächlich knapper und wertvoller geworden.

Gleichzeitig kann aber das darauf stehende Gebäude:

• energetisch veraltet sein
• eine alte Heizungsanlage besitzen
• ein sanierungsbedürftiges Dach haben
• Feuchtigkeitsschäden aufweisen
• umfangreiche Investitionen benötigen

Und gleichzeitig können höhere Finanzierungskosten die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer begrenzen.

Grundstückswert und Gebäudewert müssen deshalb getrennt betrachtet werden.

Ein hoher Bodenrichtwert macht nicht automatisch ein schlechtes Gebäude wertvoll

Angenommen, zwei Häuser stehen auf vergleichbaren Grundstücken.

Immobilie A

• modernes Dach
• gute Fenster
• zeitgemäße Heizung
• energetisch modernisiert
• geringer Sanierungsbedarf

Immobilie B

• Dach sanierungsbedürftig
• alte Fenster
• alte Heiztechnik
• Feuchtigkeit im Keller
• hoher energetischer Sanierungsbedarf

Beide Grundstücke können den gleichen Bodenrichtwert besitzen.

Der Marktwert der beiden Immobilien kann trotzdem deutlich auseinanderliegen.

Gerade deshalb ist die Aussage:

„Der Bodenrichtwert ist gestiegen, also muss mein Haus auch mehr wert sein.“

nicht automatisch richtig.

Steigende Zinsen können auch Sanierungsobjekte stärker treffen

Bei älteren Immobilien kommt ein weiterer Effekt hinzu.

Ein Käufer muss gegebenenfalls nicht nur den Kaufpreis finanzieren, sondern zusätzlich beispielsweise:

450.000 € Kaufpreis

• 80.000 € Sanierung
• Kaufnebenkosten

Wenn gleichzeitig die Finanzierungskosten steigen, wird die Gesamtbelastung schnell erheblich.

Deshalb können Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf in einem schwierigeren Finanzierungsumfeld stärker unter Preisdruck geraten als vergleichbare modernisierte Immobilien.

Aus unserer Sicht wird damit auch der technische und energetische Zustand einer Immobilie zunehmend wirtschaftlich relevant.

Was Eigentümer daraus mitnehmen sollten

Wer den aktuellen Wert seiner Immobilie einschätzen möchte, sollte nicht nur auf einen einzelnen Wert schauen.

Ein Bodenrichtwert beantwortet im Wesentlichen die Frage:

„Welchen durchschnittlichen Wert hat Grund und Boden in dieser Lage unter bestimmten typisierten Voraussetzungen?“

Eine Immobilienbewertung muss dagegen zusätzlich beantworten:

„Was sind Grundstück UND Gebäude unter Berücksichtigung ihrer individuellen Eigenschaften am aktuellen Markt wert?“

Und dafür braucht es deutlich mehr Informationen.

Fazit

Steigende Zinsen machen ein Grundstück nicht plötzlich weniger wertvoll – sie können aber erheblichen Einfluss darauf haben, welchen Gesamtpreis Käufer für eine Immobilie finanzieren und bezahlen können.

Gleichzeitig ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Baustein einer Immobilienbewertung, aber kein fertiger Immobilienwert.

Der tatsächliche Marktwert entsteht aus dem Zusammenspiel von:

Lage + Grundstück + Gebäude + Zustand + Nutzungsmöglichkeiten + Ertrag + energetischer Qualität + Angebot und Nachfrage + Finanzierungsmöglichkeiten.

Deshalb sollte eine Immobilie immer als Ganzes betrachtet werden.

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