Nießbrauchrecht
Das Nutzungsrecht, das mit dem Nießbrauch verbunden ist, ermöglicht einer berechtigten Person entweder zeitlich begrenzt oder lebenslang die Nutzung bestimmter Bereiche oder der gesamten Immobilie, auch wenn sie weder Eigentümer noch Miteigentümer ist. In anderen Worten: Ein Nießbrauchrecht gestattet es einer Person, Nutzen aus einer Sache – in diesem Fall aus einer Immobilie – zu ziehen, ohne dass sie deren Eigentümer ist. Durch die Gewährung eines Nießbrauchrechts erhält der Berechtigte zwei verschiedene Rechte: erstens das Recht auf Nutzung der Immobilie und zweitens das Recht, wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Der Nießbrauchberechtigte darf also die Immobilie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten.
Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht
Bei Immobilienverrentung ist es wichtig zu beachten, welche Form des Wohnrechts vereinbart wird. Denn lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauchrecht unterscheiden sich bedeutend voneinander. Wenn ältere Immobilieneigentümer darüber nachdenken, ihr Eigenheim frühzeitig an ihre Erben zu verschenken oder an Dritte zu verkaufen, jedoch weiterhin die Immobilie bewohnen möchten, können sie mit dem neuen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Dadurch bleibt ihnen die lebenslange Nutzung des Hauses oder der Wohnung erhalten, auch wenn sie nicht mehr die Eigentümer sind. Bei Nießbrauchrecht hingegen besteht neben dem persönlichen Wohnrecht auch das Recht, wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Sollte der Nießbrauch-Berechtigte zum Beispiel in ein Pflegeheim ziehen, kann er die Immobilie vermieten und profitiert so von den Mieteinnahmen bis zu seinem Lebensende.
Zuwendungsnießbrauch
Bei sogenanntem Zuwendungsnießbrauch wird ein Nießbrauchrecht an eine dritte Person übertragen, ohne dass eine Eigentumsübertragung stattfindet. Diese Übertragung erfolgt also unabhängig von einem Eigentümerwechsel, sei es durch Verkauf, Teilverkauf oder Schenkung. Es erfolgt lediglich eine Änderung im Nutzungsrecht der Immobilie. Der Nießbraucher hat nun die Möglichkeit, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten, wobei Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem Nießbraucher zustehen.
Vorbehaltsnießbrauch
Im Gegensatz zum Zuwendungsnießbrauch wird beim Vorbehaltsnießbrauch das Eigentum an der Immobilie übertragen und der vorige Eigentümer ein Nießbrauchrecht behält. Diese Art des Nießbrauchs tritt oft bei der Übertragung von Immobilien von Eltern auf Kinder auf und kann steuerliche Vorteile bieten. Der frühere Eigentümer hat als Nießbraucher das Recht, die Immobilie entweder selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu.
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Nachrangiger Nießbrauch
Auch beim nachrangigen Nießbrauch erfolgt die Übertragung der Immobilie, wobei der Vorbesitzer ein Nießbrauchrecht behält. Zusätzlich wird bereits im Nießbrauchvertrag eine weitere Person benannt, die nach dem Tod des ursprünglichen Nießbrauchers das Nießbrauchrecht erhält. Von diesem Modell wird vor allem aus steuerlichen Gründen Gebrauch gemacht.
Kurzgutachten vs. Vollgutachten im Vergleich
In der nachfolgenden Tabelle stellen wir Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten (= Vollgutachten) gegenüber. Die Vergleichsparameter umfassen insbesondere die möglichen Anlässe für die Gutachtenerstellung sowie den jeweiligen Umfang und die Bearbeitungsdauer.
| Vergleich | Kurzgutachten | Vollgutachten |
|---|---|---|
| Anlässe | Kauf & Verkauf | Erbschaft, Scheidung, für Behörden & Gerichte |
| Umfang | 30 – 45 | 60 – 120 |
| Dauer | 1 – 2 Wochen | 2 – 4 Wochen |
Ablauf und Vorteile Ihres Kurzgutachtens
Wann ist Nießbrauchrecht sinnvoll?
Wirtschaftliche Nutzung der Immobilie
Ein Nießbrauch ist auch immer dann sinnvoll, wenn der Nießbrauchberechtigte die Wohnung oder das Haus wirtschaftlich nutzen möchte, beispielsweise durch Vermietung. So besteht die Möglichkeit, nur Teile oder die gesamte Immobilie zu vermieten und durch die Mieteinkünfte die eigene Rente aufzustocken oder Pflege im Alter zu finanzieren.
Schenkung in der Familie
Immer öfters entscheiden Senioren sich dafür, ihre Wohnung oder ihr Haus mit Nießbrauchrecht zu verkaufen. Die Hauptmotivation ist, die eigene Immobilie zu Lebzeiten zu Geld machen, ohne die eigenen vier Wände verlassen zu müssen. Häufig findet aber auch eine Übertragung von Immobilienvermögen durch Schenkung statt, beispielsweise an die eigenen Kinder. Neben einer klaren Erbregelung zu Lebzeiten bringt die Schenkung auch einen steuerlichen Vorteil mit sich: Wenn Eltern ein Nießbrauchrecht behalten, mindert dies den Wert der Immobilie für ihre Kinder. Die Schenkungssteuer für die Kinder wird lediglich auf den reduzierten Wert der übertragenen Immobilie erhoben. Der aktuelle Freibetrag in Deutschland liegt bei 400.000 Euro, so dass in vielen Fällen dann gar keine Schenkungssteuer fällig wird.