Das Wohnrecht
Durch ein im Grundbuch abgesichertes Wohnrecht darf der Berechtigte des Wohnrechts die Immobilie weiterhin bewohnen, in der Regel ohne Miete zahlen zu müssen. Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht, das dem Bewohner üblicherweise lebenslang zusteht. Das Wohnrecht kann beispielsweise als Bestandteil einer Schenkung in der Familie oder im Rahmen einer Erbregelung festgelegt werden. Es finden aber auch zahlreiche Immobilienveräußerungen mit lebenslangem Wohnrecht statt, weil Rentner das an ihre Immobilie gebundene Kapital zu Lebzeiten nutzen möchten.
Eine Immobilie erfährt eine Wertminderung, wenn sie mit einem Wohnrecht belegt ist, denn der Eigentümer kann sie nicht selbst nutzen oder an einen Dritten vermieten. Aus diesem Grund spielt die Frage nach dem Wert des Wohnrechts eine zentrale Rolle. Auch in dem Fall, dass der Wohnberechtigte sein Wohnrecht löschen und sich den Wert des Wohnrechts auszahlen lassen möchte, wird eine Wertermittlung des Wohnrechts benötigt.
Geschlecht und Alter
Das Alter und Geschlecht der wohnberechtigten Person(en) sind wesentlich für die Berechnung des Wohnrechts. Die Lebenserwartung beeinflusst die Dauer des Wohnrechts: Je älter die wohnberechtigte Person ist, desto kürzer wird sie das Wohnrecht in Anspruch nehmen können. Bei der Berechnung des Wohnwerts werden zudem geschlechterspezifische Unterschiede in der Lebenserwartung berücksichtigt, um den Wert möglichst genau zu bestimmen. Auch individuelle Risikofaktoren wie Gesundheit und Lebensstil können in die Berechnung einfließen.
Immobilienwert bestimmen
Der aktuelle Immobilienwert spielt eine zentrale Rolle bei der Berechnung des Wohnrechts, da er den Rahmen für potenzielle Verluste oder Einschränkungen durch das Wohnrecht festlegt. Ein Wohnrecht mindert den Wert einer Immobilie, da der Eigentümer sie nicht frei nutzen oder vermieten kann. Daher wird der Immobilienwert genutzt, um den finanziellen Wert des Wohnrechts zu berechnen und seine Auswirkungen auf den Gesamtwert der Immobilie zu verstehen.
Nettokaltmiete definieren
Die Monatskaltmiete ist wichtig für die Berechnung des Wohnrechts, weil sie die potenziellen Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie repräsentiert. Wenn ein Wohnrecht besteht, kann der Eigentümer die Immobilie nicht vermieten und somit keine Mieteinnahmen erzielen. Dies beeinflusst den finanziellen Wert der Immobilie und wird verwendet, um den Verlust durch das Wohnrecht zu quantifizieren. Bei der Berechnung reicht eine sogenannte fiktive Miete aus, d.h. man kann vergleichbare Mietobjekte aus der Umgebung heranziehen und sich mit Nachbarn, die mieten oder vermieten, sprechen. Die reale oder fiktive Nettokaltmiete kann auch als Referenzpunkt für Verhandlungen über Ausgleichszahlungen dienen, wenn der Wohnberechtigte sich sein Wohnrecht auszahlen lassen möchte. Für potenzielle Immobilienkäufer wiederum ist diese ein wichtiger Indikator für die Rentabilität der Investition.
Befristung des Wohnrechts
Normalerweise werden keine Befristungen vereinbart, da die meisten Wohnberechtigten nicht einschätzen können oder wollen, wie lange sie die Immobilie bewohnen werden. Möchte man also bis zum Lebensende in seiner Wohnung oder seinem Haus ohne Einschränkungen wohnen bleiben, wählen man an ein unbefristetes Wohnrecht. In manchen Fällen kann es allerdings auch Sinn machen, sein Wohnrecht auf einige Jahre einzuschränken. Hier wird dann häufig ein Wert von 10 Jahren oder weniger festgelegt.
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Kurzgutachten vs. Vollgutachten im Vergleich
In der nachfolgenden Tabelle stellen wir Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten (= Vollgutachten) gegenüber. Die Vergleichsparameter umfassen insbesondere die möglichen Anlässe für die Gutachtenerstellung sowie den jeweiligen Umfang und die Bearbeitungsdauer.
| Vergleich | Kurzgutachten | Vollgutachten |
|---|---|---|
| Anlässe | Kauf & Verkauf | Erbschaft, Scheidung, für Behörden & Gerichte |
| Umfang | 30 – 45 | 60 – 120 |
| Dauer | 1 – 2 Wochen | 2 – 4 Wochen |
Ablauf und Vorteile Ihres Kurzgutachtens
