Der Kauf eines älteren Hauses kann für Familien eine attraktive Alternative zum Neubau sein. Die Kaufpreise sind häufig niedriger, die Grundstücke größer und gewachsene Wohnlagen bereits vorhanden.
Allerdings wartet nach dem Kauf nicht selten die nächste finanzielle Herausforderung: Heizung, Fenster, Fassade oder Dach entsprechen möglicherweise nicht mehr dem heutigen energetischen Standard.
Genau hier setzt das KfW-Programm 308 „Jung kauft Alt“ an. Es unterstützt Familien beim Erwerb einer bestehenden Immobilie. Gleichzeitig verpflichtet die Förderung jedoch dazu, das Gebäude innerhalb eines festgelegten Zeitraums energetisch zu sanieren.
Wichtig zu wissen: Die anschließende Sanierung muss nicht allein aus Eigenmitteln bezahlt werden. Abhängig vom geplanten Sanierungsweg können dafür weitere Förderprogramme genutzt werden, insbesondere die Bundesförderung für effiziente Gebäude mit Einzelmaßnahmen, kurz BEG EM, oder der KfW-Kredit 261 für eine umfassende Sanierung zum Effizienzhaus.
Was ist das KfW-Programm 308?
Das Programm „Jung kauft Alt“ richtet sich an Familien und Alleinerziehende, die eine bestehende Wohnimmobilie erwerben und diese anschließend selbst bewohnen.
Gefördert wird ausschließlich der Kaufpreis einschließlich der Grundstückskosten. Nicht finanziert werden dagegen die Sanierungskosten sowie Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten. Für die energetische Sanierung müssen deshalb zusätzliche Finanzierungsbausteine eingeplant werden.
Je nach Anzahl der im Haushalt lebenden Kinder beträgt der mögliche Kredit:
| Kinder unter 18 Jahren | Maximales Haushaltseinkommen | Maximaler KfW-Kredit |
|---|---|---|
| 1 Kind | 90.000 € | 140.000 € |
| 2 Kinder | 100.000 € | 160.000 € |
| 3 Kinder | 110.000 € | 180.000 € |
| Jedes weitere Kind | zusätzlich 10.000 € | maximal weiterhin 180.000 € |
Maßgeblich ist grundsätzlich das zu versteuernde Haushaltseinkommen. Das ist nicht mit dem Bruttoeinkommen gleichzusetzen.
Weitere wesentliche Voraussetzungen sind:
- Mindestens ein Kind unter 18 Jahren lebt im Haushalt.
- Die Familie oder der alleinerziehende Elternteil bewohnt das Haus nach dem Kauf selbst.
- Die Antragsteller besitzen zum Zeitpunkt der Antragstellung grundsätzlich keine weitere Wohnimmobilie in Deutschland.
- Der geförderte Haushalt muss mindestens 50 Prozent des Eigentums an der Immobilie erwerben.
- Das Gebäude muss zum Zeitpunkt der Antragstellung die Energieeffizienzklasse F, G oder H aufweisen.
- Der Antrag muss vor dem Abschluss eines verbindlichen Kaufvertrags über einen Finanzierungspartner gestellt werden.
Der Kredit kann eine Laufzeit von bis zu 35 Jahren und eine Zinsbindung von bis zu zehn Jahren haben. Der mögliche Kreditbetrag liegt, abhängig von der Familiengröße, zwischen 140.000 und 180.000 Euro.
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Ist mit KfW 308 automatisch eine gesetzliche Sanierungspflicht verbunden?
Der häufig verwendete Begriff „Sanierungspflicht“ kann missverständlich sein.
Die Sanierungsverpflichtung entsteht hier nicht allein deshalb, weil eine Familie ein älteres Haus kauft. Sie ist vielmehr eine verbindliche Förderbedingung des KfW-Programms 308.
Wer den vergünstigten Kredit nutzt, verpflichtet sich gegenüber der KfW, die geforderte energetische Verbesserung innerhalb von 54 Monaten, also viereinhalb Jahren, nach der Kreditzusage umzusetzen und nachzuweisen.
Daneben können unabhängig von der Förderung weitere gesetzliche Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes gelten, beispielsweise beim Austausch bestimmter alter Heizkessel oder bei der Dämmung einer zugänglichen obersten Geschossdecke. Diese gesetzlichen Anforderungen müssen für jedes Gebäude gesondert geprüft werden.
Zwei Wege zur Erfüllung der Sanierungsverpflichtung
Nach den aktuellen Programmbedingungen stehen grundsätzlich zwei Sanierungswege zur Verfügung.
Weg 1: Sanierung zum Effizienzhaus
Das Gebäude kann innerhalb von 54 Monaten mindestens auf folgende Stufe gebracht werden:
- Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien-Klasse oder
- Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare-Energien-Klasse.
Für diesen Sanierungsweg kann insbesondere der KfW-Kredit 261 genutzt werden.
Weg 2: Vorgegebene energetische Einzelmaßnahmen
Alternativ können bestimmte Einzelmaßnahmen nach den technischen Mindestanforderungen der BEG EM umgesetzt werden. Dazu gehören grundsätzlich:
- Austausch beziehungsweise förderfähige Erneuerung der Heizung,
- Austausch der Fenster,
- Dämmung der Fassade,
- Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke.
Es genügt also nicht automatisch, nur eine einzelne Maßnahme auszuwählen. Der Sanierungsweg über Einzelmaßnahmen ist als Maßnahmenpaket zu verstehen.
Ausnahmen können unter anderem bestehen, wenn eine vorhandene Heizung bereits zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird, das Gebäude an ein Wärmenetz angeschlossen ist oder einzelne Bauteilflächen bereits einen ausreichend guten energetischen Standard erfüllen. Die technische Einordnung sollte deshalb immer durch einen Energieeffizienz-Experten erfolgen.
💡 Bei „Jung kauft Alt“ können Familien nicht einfach nur die wirtschaftlich angenehmste Einzelmaßnahme auswählen. Wer nicht zum Effizienzhaus saniert, muss grundsätzlich das von der KfW verlangte Maßnahmenpaket berücksichtigen.
Möglichkeit 1: Sanierung mit dem KfW-Kredit 261
Der KfW-Kredit 261 eignet sich für eine umfassende energetische Sanierung zum Effizienzhaus. Er kann damit die passende Ergänzung zum KfW-Programm 308 darstellen:
- KfW 308 finanziert einen Teil des Immobilienkaufs.
- KfW 261 finanziert die energetische Komplettsanierung.
Über das Programm 261 können derzeit bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit beantragt werden. Abhängig von der erreichten Effizienzhausstufe und möglichen Bonusbedingungen kann zusätzlich ein Tilgungszuschuss gewährt werden.
Wichtig ist die aktuelle Förderstruktur: Für das Effizienzhaus 85 EE und das Effizienzhaus 70 EE wird seit der Anpassung zum 21. Juli 2026 kein regulärer Grund-Tilgungszuschuss mehr gewährt. Ein Tilgungszuschuss kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise über den Bonus für ein Worst Performing Building, kurz WPB, entstehen.
Ein Worst Performing Building ist vereinfacht gesagt ein Gebäude, das energetisch zu den schlechtesten Gebäuden des deutschen Bestands gehört. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, muss anhand des Energieausweises und der Gebäudemerkmale geprüft werden. Der WPB-Bonus beträgt bei förderfähigen Effizienzhausstufen derzeit zusätzlich zehn Prozentpunkte.
Die Kombination aus KfW 308 und KfW 261 ist grundsätzlich möglich, weil unterschiedliche Kosten finanziert werden:
| Programm | Verwendungszweck |
|---|---|
| KfW 308 | Kaufpreis der bestehenden Immobilie |
| KfW 261 | Kosten der energetischen Effizienzhaussanierung |
Die gleichen Kosten dürfen jedoch nicht doppelt angesetzt werden.
Möglichkeit 2: Förderung über die BEG EM
Wird nicht das gesamte Haus zu einem Effizienzhaus saniert, kann die Förderung einzelner Maßnahmen über die BEG EM interessant sein.
Für Maßnahmen an der Gebäudehülle ist in der Regel das BAFA zuständig. Dazu gehören beispielsweise:
- Dämmung der Außenwände,
- Dämmung von Dachflächen,
- Dämmung der obersten Geschossdecke,
- Austausch von Fenstern und Außentüren,
- sommerlicher Wärmeschutz.
Der reguläre Fördersatz für Maßnahmen an der Gebäudehülle beträgt derzeit 15 Prozent der förderfähigen Kosten.
Ohne individuellen Sanierungsfahrplan liegt die berücksichtigungsfähige Kostenobergrenze bei Einfamilienhäusern grundsätzlich bei 30.000 Euro. Mit einem förderfähigen individuellen Sanierungsfahrplan kann sie auf bis zu 60.000 Euro steigen.
Seit dem 21. Juli 2026 gelten für den zusätzlichen iSFP-Bonus veränderte Bedingungen. Der Bonus von fünf Prozentpunkten setzt bei Einfamilienhäusern ein Investitionsvolumen von mindestens 30.000 Euro voraus und wird nur auf den über 30.000 Euro hinausgehenden Betrag angewendet.
Vereinfachtes Förderbeispiel für die Gebäudehülle
Angenommen, Fenster, Fassaden- und Dachdämmung verursachen zusammen 60.000 Euro förderfähige Kosten und die Maßnahmen sind Bestandteil eines anerkannten individuellen Sanierungsfahrplans:
- Grundförderung: 15 Prozent von 60.000 Euro = 9.000 Euro
- iSFP-Bonus: 5 Prozent auf den Betrag oberhalb von 30.000 Euro = 1.500 Euro
- mögliche Gesamtförderung: rund 10.500 Euro
Das Beispiel ist eine vereinfachte Modellrechnung. Entscheidend sind immer die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Förderbedingungen, die technischen Mindestanforderungen und die tatsächliche Förderfähigkeit der einzelnen Kostenpositionen.
Die Heizungsförderung läuft nicht mehr über das BAFA
Beim Sanierungsweg über Einzelmaßnahmen ist eine wichtige organisatorische Besonderheit zu beachten: Die Förderung für den Heizungstausch wird bei privaten Eigentümern grundsätzlich über die KfW und nicht mehr über das BAFA beantragt.
Hierfür kommt insbesondere das Programm KfW 458 in Betracht.
Die Grundförderung für eine förderfähige neue Heizung beträgt derzeit 30 Prozent. Abhängig von der Heizungsart, dem Einkommen und dem Zeitpunkt des Austauschs können weitere Boni hinzukommen. Insgesamt ist die Förderung für selbstnutzende private Eigentümer auf maximal 80 Prozent begrenzt.
Damit kann sich der Einzelmaßnahmenweg aus mehreren Förderanträgen zusammensetzen:
- BAFA-Förderung für Fenster, Fassade, Dach und weitere Maßnahmen an der Gebäudehülle,
- KfW 458 für den Heizungstausch,
- gegebenenfalls ergänzende Förderkredite für die verbleibenden Kosten.
Eine sorgfältige Förder- und Finanzierungsplanung ist deshalb besonders wichtig.
Beispiel: Wie kann die Gesamtfinanzierung aussehen?
Eine Familie mit einem Kind möchte ein älteres Einfamilienhaus für 350.000 Euro erwerben. Das Gebäude besitzt die Energieeffizienzklasse G.
Eine mögliche Finanzierung könnte folgendermaßen aufgebaut sein:
| Baustein | Zweck |
|---|---|
| 140.000 € KfW 308 | Anteilige Finanzierung des Kaufpreises |
| Bankdarlehen und Eigenkapital | Restlicher Kaufpreis und Kaufnebenkosten |
| KfW 261 | Umfassende Sanierung zum Effizienzhaus |
| alternativ BAFA BEG EM | Fenster, Fassaden- und Dachdämmung |
| alternativ beziehungsweise ergänzend KfW 458 | Erneuerung der Heizungsanlage |
Noch vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob das Gebäude technisch und wirtschaftlich auf den geforderten energetischen Standard gebracht werden kann.
Ein günstiger Kaufpreis hilft wenig, wenn beispielsweise Dach, Fenster, Fassade und Heizung innerhalb weniger Jahre gleichzeitig erneuert werden müssen und dafür keine ausreichende Finanzierung vorhanden ist.
Warum eine energetische Vorprüfung vor dem Kauf wichtig ist
Der Energieausweis allein liefert keine vollständige Sanierungsplanung. Er zeigt zwar die energetische Einordnung des Gebäudes, beantwortet aber nicht zuverlässig folgende Fragen:
- Welche Bauteile müssen tatsächlich saniert werden?
- Welche Dämmstärken werden benötigt?
- Ist der vorhandene Wandaufbau für ein Wärmedämmverbundsystem geeignet?
- Muss das Dach vollständig erneuert werden?
- Können Wärmebrücken oder Feuchteschäden auftreten?
- Ist eine Wärmepumpe im unsanierten Zustand sinnvoll?
- Reichen die vorhandenen Heizflächen aus?
- Welche Gesamtkosten sind realistisch?
- Ist das Effizienzhaus 85 EE wirtschaftlich erreichbar?
- Ist der Einzelmaßnahmenweg günstiger oder risikoärmer?
Deshalb sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags eine technische Kaufberatung mit einer energetischen Ersteinschätzung kombiniert werden.
Dabei lassen sich nicht nur offensichtliche Schäden erkennen. Auch die voraussichtlichen Sanierungskosten und die grundsätzliche Förderstrategie können frühzeitig in die Kaufentscheidung einfließen.
Der richtige Ablauf
Für Familien, die das Programm KfW 308 nutzen möchten, empfiehlt sich folgende Reihenfolge:
- Finanzielle Voraussetzungen prüfen
Einkommen, Kinderzahl, Eigenkapital und bestehender Immobilienbesitz müssen zu den Programmbedingungen passen. - Energieausweis kontrollieren
Das Gebäude muss bei Antragstellung grundsätzlich der Effizienzklasse F, G oder H entsprechen. - Gebäude technisch untersuchen lassen
Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Keller, Heizung und Haustechnik sollte vor dem Kauf bewertet werden. - Sanierungsweg festlegen
Effizienzhaus 85 EE oder Einzelmaßnahmenpaket – diese Entscheidung beeinflusst Kosten, Förderung und Planung erheblich. - Gesamtfinanzierung aufstellen
Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sanierung, Reserven und mögliche Fördermittel müssen gemeinsam betrachtet werden. - KfW 308 vor dem Kauf beantragen
Der Antrag erfolgt über einen Finanzierungspartner. Ein verbindlicher Kauf darf grundsätzlich nicht vor der Antragstellung vollzogen werden. - Sanierungsförderung rechtzeitig beantragen
Auch bei KfW 261, KfW 458 und BAFA-Förderungen muss die korrekte Reihenfolge vor Maßnahmenbeginn eingehalten werden. - Sanierung innerhalb von 54 Monaten abschließen
Anschließend muss die ordnungsgemäße Durchführung gegenüber der KfW nachgewiesen werden.
Typische Fehler bei „Jung kauft Alt“
Nur den Kaufpreis betrachten
Die monatliche Rate für das Haus kann bezahlbar wirken. Wenn jedoch kurz nach dem Kauf hohe Sanierungskosten entstehen, gerät die Finanzierung schnell unter Druck.
Sanierungskosten zu niedrig ansetzen
Gerade bei Gebäuden der Effizienzklassen F, G und H können mehrere Gewerke gleichzeitig betroffen sein. Zusätzlich sollten Planungskosten, Gerüst, Nebenarbeiten, Wiederherstellung und finanzielle Reserven berücksichtigt werden.
Einzelmaßnahmen mit freier Auswahl verwechseln
Beim KfW-308-Sanierungsweg über Einzelmaßnahmen reicht es grundsätzlich nicht, nur die Heizung oder nur die Fenster auszutauschen. Das geforderte Gesamtpaket muss geprüft werden.
Förderanträge zu spät stellen
Bereits geschlossene Verträge oder begonnene Arbeiten können die Förderung gefährden. Die Antragsreihenfolge muss deshalb vor der Beauftragung geklärt werden.
Kaufberatung und Energieplanung voneinander trennen
Baumängel und energetische Schwächen hängen häufig zusammen. Eine geplante Fassadendämmung kann beispielsweise durch Feuchtigkeit, ungeeigneten Putz oder konstruktive Wärmebrücken erheblich aufwendiger werden.
Fazit: Kauf und Sanierung müssen als ein Projekt geplant werden
Das KfW-Programm 308 kann Familien den Erwerb eines älteren Hauses erleichtern. Der vergünstigte Kaufkredit ist jedoch nur ein Teil der Gesamtfinanzierung.
Die anschließende Sanierungsverpflichtung muss von Anfang an berücksichtigt werden. Je nach Gebäude und Zielsetzung kann die Umsetzung entweder über eine umfassende Effizienzhaussanierung mit dem KfW-Kredit 261 oder über ein Maßnahmenpaket aus BAFA-BEG-EM-Förderung und KfW-Heizungsförderung erfolgen.
Der entscheidende Punkt ist nicht allein, welche Förderung den höchsten Prozentsatz verspricht. Maßgeblich ist, welcher Sanierungsweg technisch machbar, wirtschaftlich sinnvoll und für die Familie langfristig finanzierbar ist.
IMMOPROS unterstützt Familien dabei, die Immobilie bereits vor dem Kauf fachlich zu prüfen, den energetischen Zustand einzuordnen und einen realistischen Sanierungs- und Förderweg zu entwickeln.
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Hinweis: Förderbedingungen, Zinssätze, Boni und technische Anforderungen können sich ändern. Die Angaben entsprechen dem Stand September 2026 und ersetzen keine individuelle Förder-, Finanzierungs- oder Rechtsberatung.