Jedes zweite Exposé weist Fehler oder Unstimmigkeiten auf

Fehlerhafte Gebäudeunterlagen können den Immobilienverkauf erheblich erschweren

Im Rahmen unserer Kaufberatungen prüfen wir regelmäßig Exposés und Gebäudeunterlagen, die von Eigentümern, Verkäufern oder Immobilienmaklern bereitgestellt werden.

Dabei stellen wir in unserer Beratungspraxis fest: Bei etwa jedem zweiten von uns geprüften Unterlagenpaket bestehen relevante Unstimmigkeiten, fehlende Dokumente oder nicht nachvollziehbare Angaben.

Die Bandbreite reicht von kleineren Abweichungen im Exposé bis zu erheblichen Differenzen bei Wohnflächen, Grundrissen, Modernisierungsangaben oder der baurechtlichen Einordnung einzelner Gebäudeteile.

Solche Fehler sind nicht immer vorsätzlich. Häufig wurden Angaben aus älteren Unterlagen übernommen, Umbauten nicht vollständig dokumentiert oder Wohn- und Nutzflächen miteinander verwechselt. Dennoch können fehlerhafte Angaben erhebliche wirtschaftliche, technische und im Einzelfall auch rechtliche Folgen haben.

Hinweis: Die Aussage beruht auf den Erfahrungen aus den von IMMOPROS geprüften Fällen und stellt keine repräsentative Marktstatistik dar.

Ein Exposé ersetzt keine fachliche Prüfung

Ein ansprechend gestaltetes Exposé vermittelt einen ersten Eindruck von einer Immobilie. Es enthält jedoch nicht automatisch alle Informationen, die für eine fundierte Kaufentscheidung oder einen rechtssicher vorbereiteten Verkauf erforderlich sind.

Viele Kaufinteressenten verlassen sich zunächst auf Angaben wie:

• Wohnfläche
• Baujahr
• Grundstücksgröße
• Anzahl der Zimmer
• Modernisierungsjahr
• energetischer Zustand
• Ausbaureserve
• Nutzbarkeit von Keller oder Dachgeschoss
• Genehmigung von Anbauten und Umbauten
• Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung

Doch genau bei diesen Angaben treten regelmäßig Abweichungen auf.

Nicht jeder Fehler führt automatisch zu einem Schaden. Kritisch wird es jedoch, wenn eine Angabe den Immobilienwert, die Finanzierung, die Nutzbarkeit oder die zu erwartenden Sanierungskosten beeinflusst.

Welche Fehler finden wir besonders häufig?

1. Unzutreffende oder nicht nachvollziehbare Wohnflächen

Die im Exposé genannte Wohnfläche stimmt nicht immer mit den vorhandenen Berechnungen überein.

Mögliche Ursachen sind:

• Balkon- oder Terrassenflächen wurden falsch angesetzt.
• Kellerräume wurden als Wohnfläche berücksichtigt.
• Dachschrägen wurden nicht korrekt einbezogen.
• Flächen aus Anbauten wurden ungeprüft übernommen.
• Wohn- und Nutzflächen wurden miteinander vermischt.
• Die Berechnung entspricht nicht dem aktuellen Gebäudezustand.
• Es liegt überhaupt keine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung vor.

Bereits eine vergleichsweise geringe Flächenabweichung kann bei einem hohen Quadratmeterpreis einen erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Bewertung haben.

2. Grundrisse entsprechen nicht dem tatsächlichen Zustand

Vorhandene Grundrisse zeigen häufig einen früheren Gebäudezustand.

Typische Abweichungen sind:

• Wände wurden entfernt oder neu errichtet.
• Räume wurden zusammengelegt.
• Türen oder Fenster wurden versetzt.
• Dachgeschosse wurden nachträglich ausgebaut.
• Garagen, Wintergärten oder Anbauten fehlen.
• Kellerräume werden anders genutzt als dargestellt.
• Einliegerwohnungen sind nicht dokumentiert.

Ein veralteter Grundriss ist nicht nur für Kaufinteressenten problematisch. Auch Banken, Sachverständige, Versicherer und Behörden können aktuelle beziehungsweise nachvollziehbare Unterlagen benötigen.

3. Fehlende Nachweise für Anbauten und Umbauten

Nicht jede bauliche Veränderung ist aus den vorhandenen Unterlagen nachvollziehbar.

Besonders relevant sind:

• ausgebaute Dachgeschosse
• Wintergärten
• Anbauten
• Wohnraumerweiterungen
• Balkone und Dachterrassen
• Nutzungsänderungen
• zusätzliche Wohneinheiten
• größere Wanddurchbrüche
• Umnutzung von Keller- oder Nebengebäuden

Fehlen Genehmigungen oder bautechnische Nachweise, sollte geprüft werden, ob die aktuelle Nutzung und Ausführung mit den vorhandenen Genehmigungsunterlagen übereinstimmen.

Aus dem tatsächlichen Vorhandensein eines Gebäudeteils lässt sich nicht automatisch ableiten, dass dieser auch genehmigt oder genehmigungsfrei errichtet wurde.

4. Unklare Angaben zum Baujahr

Auch das Baujahr wird in Exposés nicht immer eindeutig angegeben.

Teilweise wird das Jahr einer umfangreichen Modernisierung als Baujahr bezeichnet. In anderen Fällen existieren mehrere Gebäudeteile aus unterschiedlichen Bauphasen.

Für die technische Bewertung ist diese Unterscheidung wichtig. Ein Gebäude aus den 1960er-Jahren, das 2005 modernisiert wurde, bleibt konstruktiv ein älteres Gebäude – auch wenn einzelne Bauteile bereits erneuert wurden.

Das ursprüngliche Baujahr beeinflusst unter anderem die Einschätzung von:

• Außenwänden
• Geschossdecken
• Dachkonstruktion
• Abdichtung
• Leitungen
• Elektroinstallation
• Schadstoffrisiken
• Wärme- und Schallschutz

5. Modernisierungsangaben ohne ausreichende Nachweise

Die Formulierung „vollständig saniert“ wird teilweise sehr großzügig verwendet.

Ohne Rechnungen, Baubeschreibungen oder sonstige Nachweise bleibt häufig unklar:

• Welche Bauteile wurden tatsächlich erneuert?
• Wurde nur die Oberfläche modernisiert?
• Wurden Leitungen vollständig oder teilweise ausgetauscht?
• Wurde das Dach nur neu eingedeckt oder auch gedämmt?
• Wurden Fenster fachgerecht eingebaut?
• Welche Dämmstärken und Materialien wurden verwendet?
• Wurde die Heizungsanlage oder lediglich der Wärmeerzeuger erneuert?
• Liegen Fachunternehmererklärungen oder Abnahmeunterlagen vor?

Neue Bodenbeläge, frisch gestrichene Wände und ein modernes Badezimmer sagen nur wenig über den Zustand der Gebäudesubstanz aus.

6. Fehlerhafte oder unpassende Angaben zum energetischen Zustand

Auch Energieausweise und energetische Angaben sollten auf Plausibilität geprüft werden.

Mögliche Auffälligkeiten sind:

• Der Energieausweis gehört nicht eindeutig zum angebotenen Gebäude.
• Gebäudedaten oder Wohnflächen weichen voneinander ab.
• Wesentliche Modernisierungen sind nicht berücksichtigt.
• Die angegebene Heizungsart stimmt nicht mit dem Bestand überein.
• Anbauten oder zusätzliche Gebäudeteile fehlen.
• Modernisierungsmaßnahmen werden behauptet, aber nicht nachgewiesen.
• Der Energieausweis ist nicht mehr aktuell oder für den konkreten Zweck ungeeignet.

Ein Energieausweis ist eine wichtige Orientierung. Er ersetzt jedoch keine technische Gebäudeprüfung und keine individuelle Einschätzung der künftig notwendigen Sanierungsmaßnahmen.

7. Unvollständige Unterlagen bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung reicht die Prüfung der Wohnung allein nicht aus. Käufer erwerben gleichzeitig einen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Daher können unter anderem folgende Unterlagen relevant sein:

• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Beschlusssammlung
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnungen
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• geplante Sonderumlagen
• Verwaltervertrag
• Energieausweis
• Nachweise über größere Sanierungen

Eine optisch modernisierte Wohnung kann wirtschaftlich trotzdem problematisch sein, wenn am Gemeinschaftseigentum umfangreiche Maßnahmen an Dach, Fassade, Leitungen, Balkonen oder Heizung anstehen.

Welche Folgen können fehlerhafte Unterlagen haben?

Unvollständige oder widersprüchliche Angaben können den gesamten Verkaufsprozess beeinträchtigen.

Für Käufer

Mögliche Folgen sind:

• falsche Einschätzung des Immobilienwertes
• unerwartete Sanierungs- oder Instandhaltungskosten
• Probleme bei der Finanzierung
• fehlende Kalkulationssicherheit
• unklare Nutzbarkeit einzelner Räume
• zusätzlicher Prüf- und Planungsaufwand
• Verzögerungen vor dem Kauf
• spätere Streitigkeiten über zugesicherte Eigenschaften

Für Verkäufer und Makler

Auch auf Verkäuferseite können fehlerhafte Unterlagen erhebliche Nachteile verursachen:

• Rückfragen verzögern den Verkaufsprozess.
• Interessenten verlieren Vertrauen.
• Banken fordern weitere Unterlagen nach.
• Kaufpreisverhandlungen werden erschwert.
• bereits weit fortgeschrittene Verkäufe können scheitern
• Angaben müssen kurzfristig korrigiert werden.
• nach dem Verkauf können Auseinandersetzungen entstehen.

Eine professionelle Vorbereitung schützt daher nicht nur Kaufinteressenten. Sie erhöht auch die Transparenz und Verlässlichkeit des Verkaufsprozesses.

Der Aha-Moment: Vollständig bedeutet nicht automatisch richtig

Ein umfangreicher Ordner mit Grundrissen, Berechnungen und Nachweisen vermittelt zunächst Sicherheit.

Entscheidend ist jedoch nicht nur, ob Unterlagen vorhanden sind, sondern ob sie:

• zum aktuellen Gebäude gehören
• den tatsächlichen Zustand darstellen
• untereinander widerspruchsfrei sind
• rechnerisch nachvollziehbar sind
• auf dem aktuellen Planungsstand beruhen
• für den vorgesehenen Zweck geeignet sind

Ein vorhandener Grundriss kann veraltet sein. Eine Wohnflächenberechnung kann auf einem nicht realisierten Planungsstand beruhen. Ein Energieausweis kann falsche Gebäudedaten enthalten.

Die reine Anzahl der Dokumente sagt daher wenig über deren Qualität aus.

Der IMMOPROS-Unterlagencheck

IMMOPROS unterstützt Eigentümer, Verkäufer und Makler dabei, Immobilienunterlagen vollständig, plausibel und professionell aufzubereiten.

1. Sichtung der vorhandenen Dokumente

Zunächst erfassen und strukturieren wir die bereitgestellten Unterlagen.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Exposé
• Grundrisse
• Schnitte und Ansichten
• Wohn- und Nutzflächenberechnungen
• Flurkarte und Lageplan
• Baubeschreibung
• Baugenehmigungen
• Energieausweis
• Modernisierungsnachweise
• Rechnungen und Fachunternehmerunterlagen
• Unterlagen zum Gemeinschaftseigentum
• vorhandene Gutachten und Prüfberichte

2. Prüfung auf Plausibilität und Vollständigkeit

Anschließend gleichen wir die Dokumente miteinander ab und prüfen, ob Angaben nachvollziehbar und widerspruchsfrei erscheinen.

Dabei achten wir insbesondere auf:

• abweichende Flächenangaben
• unterschiedliche Baujahre
• fehlende Gebäudeteile
• veraltete Grundrisse
• nicht dokumentierte Umbauten
• widersprüchliche Modernisierungsangaben
• unklare energetische Angaben
• fehlende Nachweise
• technisch auffällige oder erklärungsbedürftige Angaben

3. Übersichtlich dokumentierte Feststellungen

Unsere Feststellungen und Handlungsempfehlungen erhalten Sie in einer verständlichen schriftlichen Zusammenfassung.

Diese kann beispielsweise enthalten:

• Übersicht der geprüften Dokumente
• festgestellte Abweichungen
• fehlende Unterlagen
• offene Fragen
• empfohlene Nachweise
• notwendige weitere Prüfungen
• fachliche Handlungsempfehlungen
• Priorisierung der nächsten Schritte

So erkennen Sie schnell, welche Punkte bereits geklärt sind und wo noch Handlungsbedarf besteht.

4. Unterstützung bei den nächsten Schritten

Wir lassen Sie mit den Ergebnissen nicht allein.

Auf Wunsch unterstützen wir anschließend bei der Beschaffung fehlender Unterlagen oder übernehmen die fachgerechte Erstellung geeigneter Dokumente, soweit diese in unseren Leistungsbereich fallen.

Je nach Objekt und Aufgabenstellung können dazu beispielsweise gehören:

• aktualisierte Grundrisse
• Wohn- und Nutzflächenberechnungen
• Energieausweise
• Immobilienbewertungen
• technische Zustandsbewertungen
• Sanierungskonzepte
• individuelle Sanierungsfahrpläne
• Kosteneinschätzungen
• fotografische Gebäudedokumentationen
• Besichtigungsberichte

Sind rechtliche, steuerliche, vermessungstechnische oder genehmigungsrechtliche Fragen zu klären, empfehlen wir die Einbindung der jeweils zuständigen Fachstellen – beispielsweise Notariat, Rechtsberatung, Steuerberatung, Vermessungsbüro oder Bauaufsichtsbehörde.

Für wen eignet sich die Unterlagenprüfung?

Der IMMOPROS-Unterlagencheck richtet sich insbesondere an:

• private Immobilieneigentümer
• Verkäufer von Ein- und Zweifamilienhäusern
• Verkäufer von Eigentumswohnungen
• Immobilienmakler
• Hausverwaltungen
• Erbengemeinschaften
• Bauträger und Investoren
• Kaufinteressenten
• Finanzierungsberater mit prüfungsbedürftigen Objektunterlagen

Besonders sinnvoll ist die Prüfung vor Veröffentlichung des Exposés oder zumindest vor Beginn konkreter Kaufvertragsverhandlungen.

Transparente Unterlagen schaffen Vertrauen

Vollständige und nachvollziehbare Immobilienunterlagen erleichtern die Bewertung, Finanzierung und Kaufentscheidung.

Sie reduzieren Rückfragen, vermeiden unnötige Verzögerungen und vermitteln Kaufinteressenten einen professionellen Eindruck.

Gleichzeitig können bestehende Unklarheiten frühzeitig erkannt und bearbeitet werden – bevor sie während der Finanzierung, beim Notartermin oder nach dem Verkauf zu einem größeren Problem werden.

Fazit

Ein professioneller Immobilienverkauf beginnt nicht mit schönen Fotos, sondern mit verlässlichen Informationen.

Fehlerhafte Flächenangaben, veraltete Grundrisse, unklare Modernisierungen oder fehlende Genehmigungsunterlagen können den Immobilienwert, die Finanzierung und den gesamten Verkaufsprozess beeinflussen.

Mit dem IMMOPROS-Unterlagencheck erhalten Eigentümer, Verkäufer und Makler eine strukturierte Einschätzung ihrer vorhandenen Dokumente sowie konkrete Empfehlungen für die weitere Vorgehensweise.

So schaffen wir Transparenz, reduzieren vermeidbare Risiken und sorgen für eine fundierte Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs.

IMMOPROS GmbH

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